Рыночная стоимость объектов недвижимости — страница 4

  • Просмотров 228
  • Скачиваний 12
  • Размер файла 40
    Кб

действительный валовой доход: EGI = PGI ∙ k; где k - коэффициент заполняемости здания; 1 год: 502220 ∙ 0,5 = 251100 тыс. руб.; 2 год: 5207310 ∙ 0,75 = 395482,5тыс. руб.; 3 год: 553536 ∙ 0,8 = 442828,8тыс. руб.; 4 год: 581064 ∙ 0,95 = 522950,6 тыс. руб.; 5 год: 610080 ∙ 0,95 = 579576 тыс. руб. 4) Находим операционные расходы на 1 м2 полезной площади в месяц, которые ежегодно увеличиваются на 3%: 1 год: 4,5 тыс. руб.; 2 год: 4,5 ∙ 1,03 = 4,635 тыс. руб.; 3 год: 4,635 ∙ 1,03 = 4,774 тыс. руб.; 4 год: 4,774 ∙ 1,03 = 4,917 тыс. руб.; 5 год: 4,917

∙ 1,03 = 5,064 тыс. руб. 5) Определяем общие операционные расходы: COE = c ∙ SB ∙ 12 1 год: 4,5 ∙ 3900 ∙ 12 = 1674002 тыс. руб.; 2 год: 4,635 ∙ 3900 ∙ 12 = 172422 тыс. руб.; 3 год: 4,774 ∙ 3900 ∙ 12 = 177592,8тыс. руб.; 4 год: 4,917 ∙ 3900 ∙ 12 = 182912,4 тыс. руб.; 5 год: 5,064 ∙ 3900 ∙ 12 = 188380,8 тыс. руб. 6) Вычисляем чистый операционный доход от здания: 1 год: 251000 - 167400 = 83700 тыс. руб.; 2 год395482,5 - 172422 = 223060,5 тыс. руб.; 3 год: 442828,8 - 177592,8 = 265236 тыс. руб.; 4 год: 522957,6 - 182912,4= 340045,2 тыс. руб.; 5 год: 579576 - 188380,8 = 391195,2 тыс. руб. 7)

Определяется дисконтированный денежный поток: DCF = , где i - ставка дисконтирования, выраженная в единицах; n - номер анализируемого года. 1 год: 2 год: ; 3 год: 4 год: 5 год: тыс. руб. 8) Определяем текущую стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования: PVr = где DCF5 - дисконтированный денежный поток последнего, 5-го года; R - коэффициент капитализации. PVr = 9) Находим текущую рыночную стоимость объекта: V = - IC

+ +PVr, где IC - первоначальные инвестиции (затраты на ремонт и оборудование здания). V = - 1200 + 395146,66 + 617120,63 = 1010767,29 тыс. руб. Все данные для расчета отражены в таблице. Расчет стоимости здания методом дисконтирования денежных потоков. Наименование показателей Значение показателей по годам 1 2 3 4 5 Полезная площадь здания, м2 3100 Арендная плата за 1 м2 полезной площади здания 13,5 14,175 14,88 15,62 16,40 Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.

руб. 502200 527310 553536 581064 610080 Коэффициент заполняемости 0,5 0,75 0,8 0,95 0,95 Действительный валовой доход, тыс. руб. 251100 395482,5 442828,8 522957,6 579576 Операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра на 1 м2 полезной площади в месяц, тыс. руб. 4,5 4,635 4,774 4,917 5,064 Операционные расходы, тыс. руб. 167400 172422 177592,8 182912,4 188380,8 Чистый операционный доход, тыс. руб. 83700 223060,5 660348 340045,2 391195,2 Ставка дисконтирования, % 20 22 24 25 27 Дисконтированный денежный поток, тыс. руб. 189540 375431,34

346344,11 372161,99 291246,64 Первоначальные инвестиции, тыс. руб. 1800 Текущая стоимость перепродажи (реверсии здания), тыс. руб. 395146,66 Рыночная стоимость бизнес-центра, тыс. руб. 1010767,29