Рыночная стоимость объектов недвижимости — страница 3

  • Просмотров 226
  • Скачиваний 12
  • Размер файла 40
    Кб

Рыночная стоимость торгового центра рассчитанная по методу прямой капитализации составила-417383,03 тыс. руб Задача 3 Инвестор рассматривает проект организации бизнес-центра на базе существующего здания, предлагаемого к продаже. Для подготовки здания к эксплуатации его необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать. Определить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования

денежных потоков, используя приведенные ниже данные, полученные в результате анализа рынка коммерческой недвижимости. Исходные данные: затраты на ремонт и оборудование здания, тыс. руб., IC - 1800; полезная площадь бизнес-центра, м2, SB - 3100; арендная плата за 1 м2 полезной площади в месяц в аналогичных бизнес-центрах, тыс. руб., rB - 13,5; период коммерческого использования, годы - 5; общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра в

1-ый год эксплуатации на 1 м2 полезной площади в месяц, руб., COE – 4500. Арендная плата за 1 м2 полезной площади в аналогичных бизнес-центрах имеет тенденцию к росту на 5% в год. Коэффициент заполняемости (k) в первый год использования подобных зданий составляет 0,5; во второй - 0,75; в третий - 0,8; в четвертый и пятый - 0,95. Коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 0,3. Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра

имеют тенденцию к росту на 3% в год. Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 20% для первого года коммерческого использования; 22% - для второго года; 24% - для третьего года; 25% - для четвертого года и 27% для пятого года. Решение. Метод дисконтирования доходов предполагает преобразование по определенным правилам доходов, ожидаемых инвестором. Будущие доходы включают в себя: доходы от эксплуатации объекта

недвижимости на протяжении срока владения; денежные поступления от продажи имущественного объекта в конце срока владения. Текущая стоимость недвижимости аккумулирует все будущие доходы от владения объектом недвижимости и показывает ту предельную цену, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им. Дисконтирование означает расчет текущей стоимости прав на получение будущих доходов. 1) Рассчитываем

стоимость арендной платы за 1 м2, которая имеет тенденцию к росту на 5% в год: 1 год: 13,5 тыс. руб.; 2 год: 13,5 ∙ 1,05 = 14,175 тыс. руб.; 3 год: 14,175 ∙ 1,05 = 14,88 тыс. руб.; 4 год: 14,88 ∙ 1,05 = 15,62 тыс. руб.; 5 год: 15,62 ∙ 1,05 = 16,40 тыс. руб. 2) Определяем потенциальный валовой доход: PGI = rB ∙ SB ∙ 12; 1 год: 13,5 ∙ 3100 ∙ 12 = 502220тыс. руб.; 2 год: 14,175 ∙ 3100 ∙ 12 = 527310тыс. руб.; 3 год: 14,88 ∙ 3100 ∙ 12 = 553536 тыс. руб.; 4 год: 15,62 ∙ 3100 ∙ 12 = 581064тыс. руб.; 5 год: 16,40 ∙ 3100 ∙ 12 = 610080 тыс. руб. 3) Определяем