Рыночная стоимость объектов недвижимости — страница 2
износа: Vrem = VR - D; Vrem = 381780 - 77645,89= 304134,11 тыс. руб. Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 85-кратной ставки земельного налога: Vt = 85 ∙ Tl ∙ Sl; Vt = 85 ∙ 3,420 ∙ 600 = 174420,0 тыс. руб. Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка: V = Vrem + Vt; V = 304134,11 + 174420,0= 478554,1 тыс. руб. Вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости производственного назначения при оценке ее затратным методом составляет 478554,1тыс. руб. Задача 2 Определить рыночную стоимость торгового центра методом прямой капитализации дохода. Исходные данные: полезная площадь торгового центра, м2, SB - 800; арендная плата за 1 м2 в месяц, тыс. руб., rB - 15,0; операционные расходы на 1м2 полезной площади в месяц, руб., с - 3000. Цена продаж и чистый операционный доход по сопоставимым с оцениваемым объектом: Показатели Сопоставимые объекты А В С Цена продажи, тыс. руб. 3000 2500 3500 Чистый операционный доход, тыс. руб. 650 700 910 Метод капитализации дохода - это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости. Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости. Решение: 1) Потенциальный валовой доход PGI зависит от следующих факторов: арендной платы за 1 м2 (rB) и полезной площади здания (SB): PGI = rB ∙ SB ∙ 12; PGI = 15,0 ∙ 800∙ 12 = 144000 тыс. руб. 2) Действительный валовой доход определяем по формуле: EGI = PGI ∙ k; где k = 0,95 - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей); EGI = 144000 ∙ 0,95 = 136800 тыс. руб. 3) Общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра определяются по формуле: COE = c ∙ SB ∙ 12; где с = 3 - операционные расходы на 1 м2 площади, тыс. руб.; СОЕ = 3 ∙ 800∙ 12 = 28800 тыс. руб. 4) Чистый операционный доход от здания может быть определен как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами (с отчислениями на капитальный ремонт): NOI = EGI - (COE + W); где W - отчисления на капитальный ремонт, представляющий 2% от действительного валового дохода. W = EGI ∙ 0,02; W = 138800 ∙ 0,02 = 2736 тыс. руб. NOI = 136800 - (28800+ 2736) = 105264 тыс. руб. 5) Стоимость объекта определяется по формуле: , где R - коэффициент капитализации, который учитывает получение прибыли на вложенный капитал и выражает взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта. Коэффициент капитализации определяется как среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимого объекта на цену его продажи. Вывод:
Похожие работы
- Доклады
- Рефераты
- Рефераты
- Рефераты
- Контрольные