Рыночная стоимость объекта оценки — страница 5

  • Просмотров 364
  • Скачиваний 11
  • Размер файла 29
    Кб

с процентной ставкой Yp - ставкой процента для рекапитализации. Существуют три способа возмещения инвестированного капитала: прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом; возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Метод Ринга. Этот метод целесообразно

использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения: Rk = Ry + 1 / n, где n – оставшийся срок экономической жизни; Ry –

ставка доходности инвестиций. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям: Rk = Ry + SFF (n, Y) , где SFF - фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции). Результаты расчетов возмещения инвестированного

капитала по данному методу представлено в табл. 2 Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке: Rk = Ry + SFF (n, Yб), где Yб - безрисковая ставка процента. Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод

непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. Недостатки метода капитализации доходов

состоят в том, что: применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форсмажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции. 3. Задача №1 Определите размер ежегодного платежа по кредиту 200 тыс. руб. при условии его самоамортизации, если ставка ежегодных