Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости — страница 2

  • Просмотров 4456
  • Скачиваний 265
  • Размер файла 37
    Кб

присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг: Полезность; Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью; Спрос; Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не Реализуется; Передаваемость; Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности.

Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется. Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги. Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия — цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и

наблюдается на практике. Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене. Цена — это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена в отличие от

стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим

законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов

или стабильности рынка. Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам. Затраты — это денежная сумма, равная издержкам