Развитие ипотечного кредитования Методы оценки земли — страница 10

  • Просмотров 659
  • Скачиваний 12
  • Размер файла 48
    Кб

пересчитывается в текущую стоимость. Ставка капитализации рассчитывается несколькими способами: Первый способ – рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Второй способ – расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. Ставка капитализации включает в себя чистый

процент, надбавки за риски, низкую ликвидность, нагрузку управления инвестициями и поправку на динамику стоимости участка. Третий способ – анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки) прост, но требует достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков. Ставка капитализации равна доходу деленному на цену продажи по объектам-аналогам (среднее значение по имеющимся продажам). Метод остатка (техника остатка

дохода, приходящегося на земельный участок) применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Для определения

стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий. Основные этапы метода остатка для земли: 1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов; 2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию); 3) чистый операционный

доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли. Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики. Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Оцениваются неосвоенные участки земли. Наиболее часто этим

методом оцениваются неосвоенные участки земли. Метод имеет несколько вариантов, из которых более распространен метод разбивки на участки (определение затрат на освоение). Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при типовой застройке. После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи вычитаются все издержки