Расходы на эксплуатацию объектов недвижимости — страница 9

  • Просмотров 426
  • Скачиваний 11
  • Размер файла 43
    Кб

5050 В соответствии с п. 3 ст. 259 второй части НК РФ с 01.01.2002 начисление амортизации для целей налогообложения по объектам недвижимости может производиться линейным способом по формуле: К=(1/n)*100%, для объектов, входящих в 8-10 амортизационные группы, а по другим средствам производства ─ нелинейным методом по формуле: К=(2/n)*100%, где К ─ месячная норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта; n ─ срок

полезного использования данного объекта, мес. Практическая часть Вариант 5 Задача 1. Оценка участка земли на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Определить лучший вариант застройки земельного участка из трех возможных стратегий на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования: А − жилой многоквартирный дом, Б − торговый центр, В − офисный комплекс. Исходные данные приведены в

таблице 1. Таблица 1. Вариант застройки Показатели по варианту застройки Годовой валовый доход, д.е. Поправка на недоисп. и потери при сборке платежей, % Прочий доход, д.е. Текущие операционные расходы, % от годового валового дохода Резерв на замещение, д.е. Стоимость строительства зданий и сооружений, д.е. Коэффициент капитализации, % Для зданий Для земли А 515 3,8 5,5 33 14 2400 12 9 Б 1290 5,1 11,5 38 41 3550 19 В 680 4,5 6,5 35 20 2610 15 Решение Чистый операционный

доход рассчитаем в соответствии со схемой 1. Годовой валовый доход  Потери + Прочие доходы Действительный (эффективный) валовый доход _ Операционные расходы _ Резерв на замещение Чистый операционный доход Для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, необходимо применить коэффициент капитализации. Он выражает обратно пропорциональную зависимость между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта

недвижимости и его рыночной стоимостью. То есть коэффициент капитализации − это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта недвижимости: К= ЧОД , % РС Тогда расчетную стоимость земли, найдем по формуле: РС= ЧОД *100, д.е. К Расчеты по выбору наиболее эффективного варианта использования участка земли представим в виде таблицы 2. Показатели Жилой комплекс Торговый центр Офисное здание Годовой валовый доход, д.е. 515 1290 680

Поправка на недоиспользование и потери при сборке платежей, д.е 515*0,038=19,57 1290*0,051=65,79 680*0,045=30,6 Прочие доходы, д.е. 5,5 11,5 6,5 Итого: действительный валовый доход, д.е. 515−19,57+5,5= =500,93 1290−65,79+11,5= =1235,71 680−30,6+6,5= =655,90 Операционные расходы, д.е. 515*0,33=169,95 1290*0,38=490,2 680*0,35=238 Резерв на замещение, д.е. 14 41 20 Итого: чистый операционный доход, д.е. 500,93−169,95−14= =316,98 1235,71−490,2−41= =704,51 655,90−238−20= =437,90 Доход, относимый к зданиям и сооружениям, д.е. 2400*0,12=288 3550*0,19=674,5