Расходы на эксплуатацию объектов недвижимости — страница 7

  • Просмотров 427
  • Скачиваний 11
  • Размер файла 43
    Кб

земли, имеющий инженерные системы для постоянного поддержания климатических параметров среды внутренних помещений. Эксплуатируемые здания по назначению подразделяются на: жилые, промышленные и общественные. Многие здания, которые рассчитаны, скажем, на 100 лет, стоят и функционируют гораздо дольше. Существуют таблицы, которые определяют эти сроки для отдельных зданий и конструкций. Однако они могут служить лишь ориентиром в

определении срока жизни здания. Срок экономической жизни ─ это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно перестает вносить вклад в стоимость участка. Срок физической жизни ─ это срок, в течение которого здание реально существует, то есть в нем возможны проживание и работа. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и

экономических факторов, влияющих на его стоимость. В зависимости от того, какой был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации, переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход неприемлем. Оценщик должен прежде всего исходить из

эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как: экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах исходят из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений. Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст,

выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть: Из = ЭВ ПВС СЭЖ где Из ─ износ, ПВС ─ полная восстановительная стоимость, ЭВ эффективный возраст, СЭЖ ─ срок экономической жизни. 1.4 Влияние амортизации на стоимость объектов недвижимости Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен

износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей. Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным перенесением ее стоимости в