Расчет рыночной стоимости объекта оценки — страница 7

  • Просмотров 352
  • Скачиваний 7
  • Размер файла 46
    Кб

строительства, руб Сзу - стоимость земельного участка, руб И - износ, руб. С= 412800+96000-27945 = 480855 руб Расчет величины физического износа приведен в таблице. Таблица 2.1 Расчет физического износа Номер по порядку Конструктивные элементы здания Удельный вес в % Ст-ть нового строительства Износ в % Износ в руб. 1 Фундамент 8 33024 5 1651 2 Стены и перегородки 33 136224 8 10898 3 Перекрытия 18 74304 9 6687 4 Кровля 5 20640 3 619 5 Полы 14 57792 7 4045 6 Проемы 8 33024 1 330 7 Отделочные

работы 6 24768 7 1734 8 Инженерное оборудование 8 33024 6 1981 Всего 100 412800 46 27945 2.2 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом 2.2.1 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом производим по формуле (2.5) С= ЧОД / К (2.5), где С - стоимость объекта недвижимости вместе со строениями, руб К - ставка капитализации, % С= 80909/0,09 = 898988 руб. Ставку капитализации возьмем равной 9%. Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 2.2 Таблица 2.2

Расчет чистого операционного дохода № Наименование показателя Единица измерения Значение показателя 1 Ставка арендной платы за месяц руб/м2 150 2 Площадь оцениваемого помещения м2 50,76 3 Ставка капитализации % 9 4 Потенциальный валовый доход за год руб 91368 5 Убытки от недозагрузки помещения (1%) руб 913 6 Действительный валовый доход руб 90455 7 Расходы на страхование (10%) руб 9046 8 Налог на имущество (0,1%) руб 212 9 Налог на землю (0,3%) руб 288 10

Чистый операционный доход руб 80909 2.3 Расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом 2.3.1 Имеется информация о сделках купли-продажи пяти сравниваемых объектов в загородном районе Информация об объектах приведена в таблице 2.3 Таблица 2.3 Информация об аналогичных сделках с объектами недвижимости Характеристики объекта Оцениваемый объект Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5 Цена продажи, тыс.руб 621 855 724 619 687 Площадь

дома 50,7 45 75 55 42 62 Динамика сделок на рынке полгода назад полгода назад месяц назад 2 недели назад год назад Площадь садового участка 800 800 800 800 600 600 Число комнат 2 2 2 2 3 3 Транспортная доступность лучше аналог аналог аналог аналог 2.3.2 Взяв за единицу сравнения цену продажи 1м2, проведем корректировки, занеся данные в таблицу 2.4 Таблица 2.4 Расчет корректировки Характеристики объекта Оцениваемый объект Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4

Объект 5 Цена продажи 1м2, тыс. руб - 13,8 11,4 13,2 14,7 11,1 Динамика сделок на рынке - полгода назад полгода назад месяц назад 2 недели назад год назад Корректировка, % - 16,2 16,2 0 0 32,4 Скорректированная цена продажи 1м2, тыс руб - 16,03 13,25 13,2 14,7 14,7 Транспортная доступность лучше аналог аналог аналог аналог Корректировка, руб - -2,78 - - - - Размер участка, м2 800 800 800 800 600 600 Число комнат 2 2 2 2 3 3 Корректировка - - - - -1,5 -1,5 Скорректированная цена продажи 1м2, тыс руб