Принципы оценки недвижимости — страница 2

  • Просмотров 297
  • Скачиваний 6
  • Размер файла 22
    Кб

заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов. Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется

наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный. Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при

вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений. Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости. Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней Остаточная продуктивность

– это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий. Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту

недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства. Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий

им участок. Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Если земля недозастроена или уже