Методы оценки земли — страница 9

  • Просмотров 1494
  • Скачиваний 27
  • Размер файла 41
    Кб

основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов). Использование метода предполагает следующую последовательность действий: -подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка; -расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной

стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом   юридических,   градостроительных,   функциональных   и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами; -расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости; -расчет доли общего чистого

дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений; -расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения; -расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации

доходов от земли. Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка. Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений. Основными статьями отчета о доходах являются: -потенциальный валовой доход; -действительный валовой доход; -операционные

расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов; -чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход). Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель. Потенциальный валовой доход

представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопроцентной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным