Методы оценки земли — страница 4

  • Просмотров 1493
  • Скачиваний 27
  • Размер файла 41
    Кб

необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: - подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж; - внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от

сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов); - расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов. При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки, целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других

районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.). При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, полученной на основе анализа рыночных

данных. В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, стоимость гектара, квадратного метра земельного участка). Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения: -имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права

собственности на землю и т.п.; -условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным, рассрочка платежей и т.п.; -условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя, взаимозачеты и т.п.; -условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, например, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.; -время заключения сделки с

объектом-аналогом; -местоположение и окружение; -правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка; -физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка; -доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.). Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на