Экономика недвижимости 10 — страница 5

  • Просмотров 597
  • Скачиваний 7
  • Размер файла 48
    Кб

стоимости единиц сравнения Элемент сравнения Сравниваемые аналоги Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Цена продажи, руб. 100 000 24 800 256 000 Площадь застройки, м2 758,3 258,1 1 102,7 Площадь помещений, м3 687,8 231,3 916,2 Высота, м 6,15 3,6 6,8 Объем, м3 4 664 929 7 498 Единицы сравнения 1. Цена продажи, руб. 100 000 24 800 256 000 2. Цена за единицу общей площади, руб./м2 132 96 232 3. Цена за единицу полезной площади, руб./м2 145 107 279 4. Цена за единицу объема сооружения, руб/м 21 27 34 Решение 1.

Цена за единицу общей площади: 100 000 / 758,3 = 132 (руб./м2) 24 800 / 258,1 = 96 (руб./м2) 256 000 / 1 102,7 = 232 (руб./м2) 2. Цена за единицу полезной площади: 100 000 / 687,8 = 145 (руб./м2) 24 800 / 231,3 = 107 (руб./м2) 256 000 / 916,2 = 279 (руб./м2) 3. Цена за единицу объема сооружения: 100 000 / 4 664 = 21 (руб./м3) 24 800 / 929 = 27 (руб./м3) 256 000 / 7 498 = 34 (руб./м3) 3. Расчет рыночной стоимости объекта методом сравнительных продаж. Таблица 11 Внесение поправок и корректировка цен

объектов аналогов относительно объекта оценки Элемент сравнения Оцениваемый объект Сравниваемые аналоги Объект №1 Объект №2 Объект №3 Цена за единицу полезной площади, руб./м2 Х 145 107 279 1. Время продаж (условия рынка) Май Апрель Февраль Март Поправка, % Х 1 3 2 Коэффициент поправки (а) Х 1,01 1,03 1,02 Скорректированная цена (а) Х 147 110 285 2. Местоположение ул. Пионерская, 50 ул. Коржевского, 15 ул. Черняховского, 15 ул. Геологическая 5 Поправка, % Х 30

-10 -20 Коэффициент поправки (б) Х 1,3 0,9 0,8 Скорректированная цена (б) Х 191 99 228 3. Подъездной автопуть Есть Есть Есть Есть Поправка, % Х 0 0 0 Коэффициент поправки (в) Х 1,0 1,0 1,0 Скорректированная цена (в) Х 191 99 228 4. Удаленность от центра Частично удален Частично удален Удален Удален Поправка, % Х 0 -5 -10 Коэффициент поправки (г) Х 1,0 0,95 0,9 Скорректированная цена (г) Х 191 94 205 5. Возможность использования Склад гараж Склад Склад Склад гараж Поправка, % Х

-10 -10 0 Коэффициент поправки (д) Х 0,9 0,9 1,0 Продолжение табл. 11 Элемент сравнения Оцениваемый объект Сравниваемые аналоги Объект №1 Объект №2 Объект №3 Скорректированная цена (д) Х 172 85 205 6. Физические характеристики 6.1 Размер (общая площадь), м2 758,3 258,1 1102,7 Поправка, % Х -10 0 -15 Коэффициент поправки (е) Х 0,9 1,0 0,85 Скорректированная цена (е) Х 155 85 174 6.2 Техническое состояние Удов. Плохое Неудов. Удов. Поправка, % Х 25 15 0 Коэффициент поправки (ж) Х 1,25

1,15 1,0 Итого скорректированная цена единицы сравнения (Сi) Х 194 98 174 Общая корректировка от цены продаж, % Х 36 -7 -43 Весовой коэффициент (Кi) Х 0,4 0,35 0,25 Решение 1. Цена за единицу полезной площади * Коэффициент поправки (а) а) 145 * 1,01 = 147 б) 107 * 1,03 = 110 в) 279 * 1,02 = 285 2. Скорректированная цена (а) * Коэффициент поправки (б) а) 147 * 1,3 = 191 б) 110 * 0,9 = 99 в) 285 * 0,8 = 228 3. Скорректированная цена (б) * Коэффициент поправки (в) а) 191 * 1,0 = 191 б) 99 * 1,0 = 99 в) 228 * 1,0 = 228 4.